闵行是沪西南的置业热土，虽然是郊区，但它的配套、未来规划、产业基础比一些市中心区都强，给人一种“闵行是市区”的感觉。

也许正因如此，闵行的新房市场非常红火，连带着土地市场也热火朝天，唯一冷一点的只有二手房，这主要还是受大环境连累。

(资料图片)

今天，我们就来详细回顾一下2022年的闵行楼市，一起来看看闵行接下来该关注的新房、地块和热门成交板块。

01

新房市场

2022年闵行的新房市场可以说是一个“大年”，拉取近10年的数据看，闵行新房市场在2014年以后，供应量就近乎腰斩，甚至在2017年达到最低谷，一年的供应量都不足500套。直到2022年，闵行“重整旗鼓”，新增供应9737套，达到近10年的TOP1。

在强力供应的支撑下，闵行2022年的新房成交成绩也很抢眼。

2022年以来，闵行区共推30盘（包含一盘多开），共23次触发计分制！这个成绩可以说相当亮眼。

闵行整体的认购热度很高，连未触发积分的大多数项目，其认购组数明显都超可售房源，热门项目的更是三个人抢一套房。

从供应分布看，闵行2022年新房供应“遍地开花”，几乎没有冷门，每一个项目出来，都广受全市客户的关注。

从总价来看，600-800万是闵行供应和成交的绝对主力，接下来是800-1000万、1000-1500万。

可以说，闵行现在是除市区以外，千万级改善置业的另一个极佳选择。因为比起市区，闵行的积分更友好，性价比和地段也不差，难不怪最近的直播间常常见到购房者在闵行和市区之间摇摆。

2023年，闵行还有14个新盘待入市，从刚需到终极改善，应有尽有。现在积分下滑是一个普遍的趋势，大多数项目预计60分左右就可入围，对于积分不高的改善客群还是比较友好的。

02

土地市场

2022年闵行总共拍出了10幅宅地，其中仅有2幅宅地底价成交，其余全部溢价成交，看来闵行已经是“兵家必争之地”了，相当抢手！

2022年闵行出让的10幅宅地中，最高的溢价率达9.39%，这幅触顶的地块就是后来的红盘华发建发·缦云，用成绩证明了这波溢价率不亏！

把时间拉到近10年来看，2019年是闵行的土地供应大年，之后闵行土地供应就放缓了，但也基本保持每年10幅地块的供应量。

虽然闵行2022拍出了10块宅地，但因上海出台政策，缩短了新房项目前期开发、拿地、开工、销售的全流程时间。所以这10块地，已经有4块在2022年入市了，部分项目甚至已清盘，如缦云、缦玥、古美华庭。

留给大家的选择余地似乎又缩小了？不不不，我们可以展望一下闵行藏着的“好货”，期盼2023年的土拍中见到他们！据笔者所知，闵行有以下硬核地块：

——闵行浦江镇沈杜公路2幅宅地

闵行这2幅地块都位于浦江镇，两幅地块紧邻浦江郊野公园，东侧即为8号线沈杜公路站，周边有上海戏剧学院、世博小学、浦江一中、上师大附属中学等教育配套。

与此前浦江出让的地块相比，这2幅浦江宅地与地铁站仅一步之遥，通勤更方便，同时因为靠近浦江郊野公园，地块周边生态环境也很好。

两幅地块容积率均为2.3，预计将供应高层、偏刚需的产品。而且地块周边近年并无新房供应，未来这两个8号线刚需地铁盘入市，热度必然不低。

——闵行梅陇新中心5-3、6-3地块

两幅宅地位于春申板块，西邻梅陇镇政府，处于60万方梅陇新中心的范围内，住宅套数下限接近1000套。

地块西北侧即为仁恒越秀天樾园和，均价73600元/㎡，2022年3次开盘均触发积分，当天就日光，热度极高！但天樾园和离地铁太远，让一些购房者无从下手。

而春申的这两幅新地块属于15号线虹梅南路站上盖，交通非常便捷，周边还将建造120米超高层写字楼及一处商办地块。不得不说，这应该能成为天樾园和的最强接棒者了！

03

二手房市场

受市场大环境影响，整个闵行2022年的二手房市场“萎靡不振”。

2022年，闵行共成交了14991套二手房，比2021年下滑了40%，成交量仅比2017年高出几百套。

但成交量下滑并没有带来价格的下跌，成交价反而逆势上扬，62252元/㎡已经是近10年的峰值。

从总价段分布看，总价400万以内的二手房占比高达73%，刚需撑起了闵行二手房市场的大半边天。

正因如此，浦江板块2022年的二手房成交量笑傲全区，因为浦江是一个动迁大区，有好几个成片的动迁区，非常适合预算在400万以内的刚需人群。

浦江2022年成交套数TOP10的小区，都是动迁房小区，这些小区多分布在浦江线三鲁公路至浦航路段沿线以及浦江万达周边。

2022年二手房成交量紧随浦江之后的是古美。古美凭借其优越的地理位置和完善的生活配套，吸引了不少改善客群，新房卖得相当好。但在二手房市场，古美的刚需房更受欢迎，成交榜TOP10绝大多数都是老公房小区，其中不乏“双学区房”，如平南一二三四村，套均总价不到500万，真的性价比超高！

古美之后是宇宙中心莘庄，平心而论，莘庄的居住环境没有古美好，它排在古美后面也很正常。莘庄成交量最高是上海康城这个巨无霸小区，因为便宜，离莘庄又近。值得一提的是，12号线西延伸将在上海康城设站点，预计未来上海康城的房价将迎来一波上涨。

最后再来看看闵行区成交量TOP10榜单:

总体而言：

闵行的新房市场以改善为主，二手房市场则偏刚需。

2023年闵行买新房，供应主要集中在古美、华漕、颛桥和吴泾，古美和颛桥是发展相对成熟的板块，吴泾和华漕则有更高的发展前景。

买二手，500万以内的刚需尽量买在像七宝、莘庄、古美、春申这些强势板块，这些板块发展成熟，资源分布密集，最重要的是教育资源突出。400万以内的刚需可以选择浦江，离市区较近，通勤方便。改善客群优先打新吧！

关键词：